Thomas Wolfensberger im Gespräch mit der Börsen-Zeitung

Börsen-Zeitung 08.04.2022

Peach macht Nachholbedarf bei Mieten aus.

Wohnungsbestand auf 2,7 Mrd. sfr gestiegen – Risikoprämie geht zurück.

Mit einer Verdoppelung des operativen Gewinns aus der Vermietung rechnet der Wohnungskonzern Peach Property für 2022.
Die steigenden Zinsen bereiten Firmenchef Thomas Wolfensberger kein Kopfzerbrechen.

Von Helmut Kipp, Frankfurt
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Börsen-Zeitung, 8.4.2022

Der Wohnimmobilienkonzern Peach Property kalkuliert mit einem Mietanstieg auf vergleichbarer Basis von 3,5 % im laufenden Jahr. Damit deutet sich eine Abschwächung des Wachstums im Vergleich zu 2021 an, als die Mieten like for like um 4 % zulegten. Der operative Gewinn aus der Vermietung soll von 11,1 Mill. sfr im abgelaufenen Jahr auf 18 Mill. bis 21 Mill. sfr vorankommen. Diese Guidance enthalte keine weiteren Zukäufe, betont CEO Thomas Wolfensberger im Gespräch mit der Börsen-Zeitung. Diese hat der Firmenchef aber durchaus im Blick. Bereits in der Vergangenheit hat sich das in Zürich ansässige Unternehmen, das auf Bestandshaltung in Deutschland ausgerichtet ist, mit zahlreichen Akquisitionen hervorgetan.

So ist der Immobilienbestand auf 27 400 Wohneinheiten und einen Marktwert von 2,7 Mrd. sfr angeschwollen. Die zu vermietende Fläche verdoppelte sich binnen zwei Jahren von 827 500 Quadratmeter 2019 auf 1,774 Mill. Quadratmeter Ende 2021. Zuletzt hat Peach im Frühsommer 2021 rund 4 300 Wohnungen im Ruhrgebiet und der Region Bremen erworben. An der Börse bringt das Unternehmen 905 Mill. sfr auf die Waage.

Etwa 20 % des erwarteten Mietanstiegs auf vergleichbarer Basis stammen laut Wolfensberger aus dem Abbau von Leerstand und 30 % aus Mieterhöhungen gegen den Mietspiegel. Die Hälfte gehe auf Neuverträge durch Fluktuation zurück. Jedes Jahr wechseln nach seinen Angaben bei einem Zehntel des Bestands die Mieter. Fluktuationsbedingte Neuverträge trügen dazu bei, den Rückstand im Vergleich zur Marktmiete abzubauen, sagt Wolfensberger.

Bestände mit Potenzial

Die Durchschnittsmiete der eigenen Wohnungen von 5,73 Euro je Quadratmeter liege nämlich um 18 % unter dem Marktniveau von 6,73 Euro, sagt der CEO. Diese Differenz führt er auf die Akquisitionsstrategie zurück: „Wir suchen Portfolien in guten Lagen an demografisch starken Standorten, bei denen wir Werte heben können und die Mieten Potenzial haben.“ Häufig wiesen erworbene Bestände vergleichsweise hohe Leerstände zwischen 9 und 11 % auf. „Es entspricht unserem Konzept, durch Belegung freier Wohnungen Wertsteigerungen zu erzielen“, sagt Wolfensberger.

Diese Ausrichtung zeige sich auch im vergleichsweise niedrigen Betrag von 1 424 Euro je Quadratmeter, mit dem die Bestände in den Büchern stehen. Zum Vergleich: Bei LEG Immobilien beispielsweise sind es 1 706 Euro, also 300 Euro mehr.

Die Wertsteigerung erfolge durch Abbau von Leerstand und Investitionen in die Instandhaltung. Im laufenden Jahr sollen laut Wolfensberger zwischen 2 500 und 3 000 Wohneinheiten renoviert werden, verglichen mit 2 000 im abgelaufenen Jahr. Die Ausgaben für Modernisierung und Sanierung sollen von 45 Mill. sfr auf 70 Mill. sfr klettern. Da sich das Geschäft auf Deutschland konzentriert, plant Peach, die Rechnungslegung im nächsten Jahr auf Euro umzustellen.

Die steigenden Zinsen bereiten Wolfensberger wenig Kopfzerbrechen. Ihnen stehe eine sinkende Risikoprämie für Peach Property gegenüber, weil sich die Bilanzstruktur verbessere. Daher hätten die Ratingagenturen ihre Einstufungen mehrfach angehoben, und Wolfensberger rechnet mit weiteren Hochstufungen. Derzeit bewertet Moody’s das Unternehmen mit „Ba2“, während Fitch auf „BB“ kommt. Diese Einstufungen bewegen sich im spekulativen Bereich. Auf der Ebene unbesicherter Anleihen hat Fitch im vergangenen Oktober ein „BB+“ vergeben, was noch einen Schritt unter einer Investment-Grade-Einstufung liegt, die Peach mittelfristig angestrebt.

Mit einem Investment Grade im Rücken werde die Risikoprämie noch einmal deutlich sinken, ist sich der Firmenchef sicher. Dieser Bereich beginne bei einem Verschuldungsgrad in Relation zum Immobilienvermögen (Loan to Value, LtV) von unter 50 %. Peach wies Ende Dezember 2021 einen LtV von 51,9 % aus. Ein Jahr zuvor waren es 57,5 %.

Im Vergleich zu anderen Wohnungskonzernen wäre ein Verschuldungsgrad von knapp 50 % allerdings noch immer vergleichsweise hoch. LEG kam Ende 2021 auf 42,8 %, TAG Immobilien auf 43,2 % und Grand City Properties auf 36 %. „Die Frage ist immer: Wo liegt das Optimum“, sagt Wolfensberger. „Wir betreiben, abgesehen von einem letzten Projekt in der Schweiz, keinerlei Development. Das Portfolio ist also risikoarm, was einen höheren LtV rechtfertigt.“

Mit den aktuellen Bond Yields ist Wolfensberger nicht zufrieden: Sie seien „höher, als uns lieb ist“. Infolgedessen diversifiziert das Management den Finanzierungsmix, um die Kreditkosten zu senken. So wurde gerade ein Schuldschein mit drei Jahren Laufzeit platziert, dessen fixe Tranche mit 2,2 % zu verzinsen ist. Im Gegenzug hat Peach 50 Mill. Euro der bis Februar 2023 laufenden Anleihe, die einen Kupon von 3,5 % aufweist, zurückgekauft, so dass jetzt noch 200 Mill. Euro ausstehen. Auch besicherte Finanzierungen seien wieder interessant, sagt Wolfensberger. Der im Oktober 2020 begebene Fünf-Jahres-Bond mit 300 Mill. Euro Emissionsvolumen ist mit 4,375 % im Jahr zu verzinsen.

Bei künftigen Akquisitionen werde es trotz steigender Marktzinsen ausreichend Finanzierungsmöglichkeiten geben, ist sich Wolfensberger sicher. „Die Schuldscheinplatzierung hat gezeigt, dass uns der Markt Geld zu gut 2 % gibt.“ Das sei möglich gewesen, weil die Reduktion der Risikoprämie den Anstieg der Marktzinsen überkompensiert habe.

Bei den Standorten favorisiert Peach B-Städte wie Oberhausen, Essen und Dortmund. Hier sind die Kaufpreismultiplikatoren geringer und die Anfangsrenditen höher als an Top-Standorten wie Berlin, München, Hamburg und Stuttgart. Zwei Drittel des Bestands liegen in Nordrhein-Westfalen, 14 % in Rheinland-Pfalz und 9 % in Niedersachsen. Baden-Württemberg kommt auf 5 %, Hessen auf 2 %. Das Portfolio sei „extrem effizient“, versichert Wolfensberger.

Thomas Wolfensberger, Jahrgang 1972, ist seit 2007 CEO des Wohnungskonzerns Peach Property.